Las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo hasta situarlos en el 1,25% este 2022, sumadas a un euríbor disparado ha provocado una gran incertidumbre en el sector inmobiliario. Los hipotecados son los principales afectados por la subida de los tipos de interés, ya que les va a costar más dinero devolver sus hipotecas si tienen un interés variable.

¿En qué se diferencian los principales tipos de interés?

Una hipoteca fija, como su nombre anticipa, es aquella que mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Las cuotas mensuales son estáticas y ajenas a las subidas y bajadas principales del mercado financiero. El cliente conoce siempre la cantidad a pagar. Está diseñado para plazos cortos, máximo 20 años aunque puede llegar hasta los 30 años. 

Una hipoteca variable, por tanto, es la que cambia el importe de las cuotas mensuales según lo haga un índice de referencia (normalmente el euríbor). La cuota a pagar podrá subir o bajar (en la revisión anual o cada seis meses) en función de cómo lo haga este índice de referencia. Se caracteriza por sus bajas comisiones (a diferencia de una hipoteca fija que no tiene) y un mayor plazo de amortización (un máximo de 30 años, aunque puede llegar a los 40). 

La hipoteca mixta, es la gran desconocida y se rige porque durante los primeros 5 o 10 años está sujeta a un tipo de interés fijo y, en su tramo final, funciona de forma similar a una hipoteca variable. 

La mixta está regresando al mercado de forma competitiva, aunque los expertos avisan de que solo convienen a ciertos perfiles. Esta desapareció en 2016, cuando el euríbor comenzó a registrar valores negativos. Por lo que la atención se fijó en la hipoteca fija, desbancando incluso a la hipoteca variable, que había reinado hasta entonces.

El quid de la cuestión: ¿quién se beneficia y quién es el perjudicado?

El Banco Central Europeo (BCE) puede subir mucho y durante un tiempo prolongado los tipos de interés, o al revés. La estrategia a seguir ha sido colocar las fijas cada vez más caras, con el fin de dirigir las nuevas contrataciones de hipotecas hacia las variables, que son más rentables para la banca con el euríbor disparado.

Si el BCE sube mucho los tipos y el préstamo es a tipo fijo, al banco le cuesta más el dinero, y no puede repercutir ese coste en el cliente. Pero si es a tipo variable es el cliente quien desembolsa más dinero.

Tras el alza histórica de 75 puntos básicos, las hipotecas cambian el tipo de interés casi a diario. Por lo que muchos se plantean otras alternativas. Las decisiones con el banco no son de por vida. Se puede pedir una mejora a este, es decir, una novación: si tu banco ofrece mejores condiciones a los nuevos clientes de las que te concedió a ti hace unos años, es posible pedirle una mejora para salir beneficiado. Evidentemente si otra entidad tiene mejores ofertas, también se puede pedir el cambio a través de la subrogación o la cancelación.

La actual tendencia tendrá efectos significativos para los que estén endeudados o tengan que endeudarse, también encarecerá la inversión. Son malas noticias, provocadas por las subidas de tipos de interés del BCE como medidas para controlar la inflación.